【泽达说法】未签物业合同但长期接受服务，能否认定事实合同关系？

案情回顾

2008年3月，庄某向某房地产公司购买案涉房屋并签订商品房买卖合同。2009年10月9日，庄某办理房屋交接手续，确认水、电表初始读数。同日，庄某与某物业管理处签订前期物业服务协议，约定由该管理处为小区提供物业服务。此后，房地产公司又与某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定自2010年7月1日起由该物业公司提供服务，住宅物业费为1元/平方米/月。

某物业公司代庄某支付了截至2023年5月的电费。庄某交纳了部分物业费、水电费、公摊水电费、二次加压公摊电费，但自2018年11月起未再支付物业费，自2018年10月起未付电费及二次加压水泵用电公摊费。物业公司通过短信、上门张贴催缴通知函等方式催讨，最早上门张贴时间为2022年9月8日，并在公告栏公示月度公共用电公摊及计算方法。2019年5月，当地住建部门因小区存在垃圾未投放进桶、个别路面有垃圾等问题对物业公司通报批评，相关部门亦下达责令整改通知书。

物业公司起诉，要求庄某支付物业费、代垫电费、公摊电费及逾期利息。庄某抗辩称，双方未签订书面物业服务合同，且物业服务质量存在瑕疵，故不应交纳或应减免相关费用。争议焦点在于：双方法律关系如何认定，庄某是否应交纳各项费用及逾期利息。

案件结果

一审法院认为，物业公司已依约提供物业服务并代交电费，庄某亦长期交纳各项费用，仍应支付物业费与电费。庄某抗辩服务存在问题并提供了证据，结合现场勘验，物业公司确有需改进之处，故对其主张的物业费逾期利息不予支持；庄某未交电费系因物业公司不同意其单独缴纳，故电费逾期利息亦不予支持。

二审法院认为，物业公司虽未与庄某签订书面合同，但系接受建设单位委托、从原管理处承接权利义务，并对小区提供多年服务，业主实际享受服务且大部分业主已付费，庄某亦交费至2018年10月，双方形成事实上的物业服务合同关系。服务虽存在瑕疵，但不构成违法或严重违约，物业服务应以质价相符为原则，庄某不能据此拒交。物业公司代缴电费及标准已公示，未超出合理范围。遂判决驳回上诉、维持原判。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、没有书面合同，也有事实上的物业服务关系

物业服务合同并不以书面形式为成立要件。《民法典》第九百三十七条界定其为物业服务人提供服务、业主支付物业费的合同；第九百三十九条进一步规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

本案中，小区尚未成立业主委员会，建设单位将物业委托给某物业公司管理，目的是维持小区秩序、维护全体业主权益，并未违反法律规定。物业公司承接了原管理处的权利义务，实际提供服务多年；庄某等业主和使用人实际享受了服务，大部分业主已支付费用，庄某本人亦交费至2018年10月。这些事实足以推定双方之间存在事实上的合同关系。

另需注意诉讼时效的适用。物业服务具有持续性，物业费按月或按年产生，属于分期履行的债务。依《民法典》第一百八十九条，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算；但物业费并非同一笔债务的分期，而是各期独立发生的对待给付，实践中多认为应自各期费用到期之日起分别计算三年时效。本案中，物业公司自2018年11月起未收到费用，至2022年9月才上门张贴催缴函，其间是否持续催收、是否构成时效中断，直接影响可主张的期间。可惜判决未对此展开，但从最终支持的金额看，法院显然认可了其催收行为的效力。

二、服务瑕疵与拒交物业费的边界

物业服务具有综合性、持续性、公共性的特点，其质量应从长期状况与整体水平评价，而非以个别业主的一次感受或某一项服务的瑕疵为依据。判断的核心标准是“质价相符”：服务标准应与收费标准相适应。

本案中，物业公司确因垃圾未入桶、路面有垃圾等问题被通报批评并责令整改，法院亦认定其服务存在瑕疵。但该瑕疵并未达到违法或严重违约的程度；案涉物业费标准为1元/平方米/月，属当地县域内较低水平，物业公司已提供与该标准相适应的基本服务。在此情况下，业主不能以服务存在瑕疵为由拒交或少交物业费。

三、捆绑收费与逾期违约金

本案最具实践意义的，是法院对逾期违约金与利息的处理。依合同约定，业主逾期付费应承担违约责任，物业公司据此主张逾期利息。但法院未予支持，理由有二：一是物业服务确有需要改进之处，业主在整改前拒交，属事出有因，不属于恶意拖欠；二是物业公司将物业费与电费捆绑收取，庄某曾到物业公司交纳电费，工作人员却回复“电费应同物业费一并缴纳”，庄某因此未交，欠费的原因在物业公司一方。

这一处理体现了违约责任中的过失相抵思路：债权人对于损失的发生或扩大有过失的，可以减轻债务人的责任。物业公司以捆绑收费的方式迫使业主一并缴纳有争议的费用，实际上剥夺了业主对部分费用的异议权；由此产生的迟延，不应由业主承担违约后果。

律师寄语

没签合同不等于没有合同，服务有瑕疵也不等于可以一分不付。物业费的本质是购买服务，质价相符才是判断的尺子。

遇到服务问题，应书面报修、留存记录，通过业主大会或监管部门推动整改；确需抗辩，也应就存在争议的部分费用主张，而非一概拒付。物业公司则应分项收费、定期公示，把催缴做成沟通，而不是要挟。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

本文作者：北京泽达律师事务所朱现领