【泽达说法】赠与已过户还能要回吗？详解赠与法定撤销权的适用前提

案情回顾

苏某1、宋某系夫妻，育有一子苏某2，苏某3系苏某2之子。2005年，两位老人自建三层房屋一座，2020年7月办理不动产权证书，登记所有权人为苏某1与宋某。2020年8月，二人以赠与方式将房屋赠与孙子苏某3，签订《赠与协议》并办理了变更登记，房屋所有权人变更为苏某3。

2018年，苏某2被诊断为脑梗死等疾病；2021年，宋某被诊断为陈旧性脑梗死、心脏病等疾病，苏某1亦被诊断为脑梗死等疾病。苏某2生病后与妻子张某产生矛盾，搬至案涉房屋与父母同住。2022年1月，张某带着苏某3到老人住处打砸，老人女儿报警。2023年11月，苏某3及其母亲一行四人再次来到房屋门口，张某砸坏室内监控，苏某3等人拉拽、推搡两位老人，随后屋内被打砸破坏，老人向邻居呼救后报警。张某因故意损毁财物被行政拘留六日。

两位老人提起诉讼，请求撤销赠与合同并返还房屋。苏某3一方则认为，赠与已经办理过户登记，赠与合同履行完毕，赠与人无权撤销；且赠与合同并未附义务，受赠人不存在违反义务的情形。

案件结果

法院认为，赠与合同已履行完毕，赠与人不能行使任意撤销权，但法定撤销权仍可行使。赠与系单方施惠行为，若受赠人对赠与人有加害行为或其他忘恩负义行为，既违背赠与人初衷，也严重违背社会主义核心价值观，法律因此赋予赠与人在特定情形下的撤销权。

本案中，两位老人年逾七旬且身患多种疾病，将唯一住房赠与孙子，意在缓和儿子一家的家庭矛盾。苏某3作为晚辈，不仅未体谅祖辈良苦用心，反而与母亲多次到老人住所吵闹、打砸，致其不能安享晚年，经济上与精神上均受严重伤害，构成严重侵害赠与人合法权益。法院判决撤销赠与合同，苏某3返还房屋并协助办理变更登记。

本案中，两位老人年逾七旬且身患多种疾病，将唯一住房赠与孙子，意在缓和儿子一家的家庭矛盾，使自己晚年有所依托。苏某3作为晚辈，不仅未体谅祖辈良苦用心，反而与母亲多次到老人住所吵闹、打砸，致其不能安享晚年，经济上与精神上均受严重伤害，构成严重侵害赠与人合法权益。法院判决撤销赠与合同，苏某3返还房屋并协助办理变更登记。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、任意撤销与法定撤销是两种不同的权利

《民法典》第六百五十八条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同除外。这是任意撤销权，其行使的唯一条件是权利尚未转移。

第六百六十三条则规定了法定撤销权：受赠人严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务的，赠与人可以撤销赠与。法定撤销权不以权利是否转移为前提，即便房屋已经过户，只要存在上述情形，赠与人仍可在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

二、“严重侵害”的判断应兼顾物质与精神损害

何为“严重侵害”，法律未设量化标准。审判实践通常从行为的违法性、损害后果、双方关系及社会评价等方面综合判断。单纯的言语不和、偶发争执，一般不足以构成；而多次上门吵闹、损毁财物、对老人实施推搡，已超出家庭矛盾的范畴，具有明显的暴力色彩。

本案的特殊之处在于，受赠人并非独自实施侵害，而是与其母亲共同前往，且侵害对象是年逾七旬、身患脑梗与心脏病的祖父母。行为不仅造成财产损失，更使老人陷入恐惧、无法安宁居住的境地——而该房屋恰是老人的唯一住房。经济损害与精神损害叠加，构成了“严重”的实质内涵。

值得注意的是，法院在说理中援引了《新时代公民道德建设实施纲要》与《民法典》关于家庭应当树立优良家风的规定。这并非简单的道德宣示，而是把社会主流价值纳入“严重侵害”的评价体系：受赠人的行为是否违背赠与人的合理期待，是否背离基本的伦理秩序，是判断撤销权能否成立的重要维度。

三、撤销之后，返还范围与老人居住利益的保障

《民法典》第六百六十五条规定，撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人请求返还赠与的财产。本案判决返还房屋并协助办理变更登记，使物权回复至赠与前的状态。但撤销并非惩罚性措施，其功能在于恢复原状，故受赠人已支付的合理费用，可依具体情况另行处理。

更值得关注的是老人的居住安排。判决同时明确，若苏某3日后确有悔改，老人愿意通过立遗嘱的方式再将房屋赠与其。这一表述体现了司法在刚性规则之外的温度：既纠正了忘恩负义的行为，也为亲情的修复保留了空间。对类似家庭而言，附义务赠与或保留居住权的赠与，或许是更为稳妥的安排——在办理过户的同时为自己设定居住权并登记，可从制度上避免“房在人走”的困境。

律师寄语

房产赠与往往承载着老人对家庭和睦的期待。办理过户前，应充分评估受赠人的品行与家庭关系，必要时在赠与合同中附义务或保留居住权，并办理登记，以免日后陷入被动。

受赠人则应明白，接受赠与不是取得对抗长辈的资本。对赠与人及其近亲属实施侵害，不仅可能丧失受赠财产，还可能承担行政乃至刑事责任。孝亲敬老是法律义务，也是赠与关系得以维系的前提。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

本文作者：北京泽达律师事务所朱现领