【泽达说法】开发商进了破产程序，以房抵债的房子还能保住吗？

案情回顾

某置业公司因名下房地产开发项目向刘某借款。刘某于2015年2月15日转账282万元，同年4月23日转账300万元。4月24日，双方签订《借款协议》，约定借款600万元，借期自到账之日起两个月，利息每月36万元；如到期未能及时还款，某置业公司愿意将该项目8号楼商品房2532.75平方米作价600万元抵给刘某作为还款支付，并无条件办理一切权证手续。

其后，某置业公司自2015年3月18日至2017年1月25日分多笔向刘某还款合计522万元。双方于2015年6月10日、10月10日签署14份商品房预售合同。2016年3月22日，双方又达成《售房协议》，约定以六套商品房代刘某偿还第三人债务，抵付130万元借款。

2021年8月24日，法院受理案外某公司对某置业公司的破产重整申请。刘某于同年12月4日向破产管理人申报债权，主张14套房屋所有权及利息1217974元。2023年1月17日，管理人向刘某送达《债权审查结论通知书》，解除案涉商品房预售合同，并以原债权债务关系审查其债权金额为0元，该通知于同年2月3日签收。2023年8月21日，某置业公司诉至法院，要求确认14份商品房预售合同已解除。截至起诉之日，8号楼主体工程已完工但未验收、未办理产权证书，案涉房屋性质为商铺。

案件结果

一审法院认为，案涉14份商品房预售合同性质上是以房抵债协议；直至破产时，抵债房屋尚未完工及交付，双方之间的以房抵债行为尚未履行完毕，管理人有权决定解除。在法院已受理破产重整后，管理人解除合同将避免出现个别清偿的情形，符合法律规定。遂判决确认14份合同于2023年2月3日解除。

二审法院补充查明，就上述借款某置业公司已共计还款652万元，故刘某关于以借款冲抵全部购房款、付款义务已履行完毕的上诉主张不能成立。同时认定，刘某与某置业公司之间的基础法律关系为民间借贷，购房合同目的在于消灭既有的债权债务关系，其并非以居住为目的的商品房消费者，不具有优先于其他债权的地位。据此判决驳回上诉，维持原判。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、以房抵债协议在破产程序中的效力与归属

以房抵债协议本身并不因缺乏真实的购房意思而无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。本案所涉协议虽非真实购房意思表示，但其所代表的以房抵债的隐藏含义并未违反强制性法律规定，仍属合法有效。

真正的分水岭在于破产程序的介入。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案房屋仅主体完工、未验收亦未办证，双方义务均未履行完毕，管理人自可选择解除。

二、债权人是否为商品房消费者，为何是关键

《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。若允许以房抵债债权人取得房屋，无异于使其债权获得全额清偿，而同期其他破产债权可能无法全额受偿，对其他债权人明显不公。

但这并不意味着所有购房人都会被同等对待。《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条第一款明确，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应予支持。该规则的价值基础，在于生存利益优先于经营利益。

本案刘某恰恰不符合这一情形：其一，案涉合同涉及同一地点的14套房屋，以一般社会经验判断，购房目的显然并非居住；其二，经确认房屋性质均为商铺，客观上无法以居住为目的受让；其三，双方基础法律关系为民间借贷，购房合同旨在消灭既有债权债务，而非单一的房屋买卖关系。因此其交付请求权并不优于其他债权。

三、抵债协议解除后，债权人的权利如何接续

以房抵债协议的解除，并不使债权人的权益归于消灭。以房抵债协议的签订目的在于使此前债权债务归于消灭，协议未履行完毕即被解除后，这一前提已然灭失，双方之间的基础法律关系理应恢复。债权人可依基础法律关系主张自身权益。

就本案而言，刘某与某置业公司之间的民间借贷关系在合同解除后得以恢复，刘某可就其未受清偿部分向管理人申报债权。需要留意的是，申报的债权类型应以基础法律关系的性质确定：具有法定优先受偿权的方可作为优先债权，否则只能作为普通债权参与分配。刘某的基础法律关系为民间借贷，故只能作为普通债权主张。

律师寄语

对债权人而言，接受以房抵债时应当充分评估开发商的履约能力与经营状况。抵债房屋若为在建工程，一旦企业进入破产程序，能否最终取得房屋存在高度不确定性。较为稳妥的做法，是在协议中明确担保安排，并及时办理预告登记或网签备案。

对管理人而言，审查债权性质时应结合实际考察购房目的，区分商品房消费者与其他债权人，分类确认债权性质。

此外，以房抵债协议被解除后，债权人应及时就基础法律关系申报债权，切勿因等待房屋交付而错过申报期限。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所朱现领