【泽达说法】已设立抵押权的房产，法院是否可以强制“带押过户”？

案情回顾

林某因与某房产公司之间的房屋买卖合同纠纷，向法院提起诉讼，请求判令某房产公司将其名下的一套商品房不动产权属过户登记至林某名下。法院于2022年3月作出民事判决，支持了林某的诉讼请求。判决生效后，某房产公司未主动履行义务，林某遂向法院申请强制执行。

执行过程中，法院向不动产登记中心送达了协助执行通知书，要求将原登记在某房产公司名下的案涉房产，在不涂销原有抵押登记的情况下，带抵押变更登记至林某名下。办理产权登记的相关费用由林某自理。

此前，某福州分行已在《民法典》施行前就案涉房产办理了抵押登记，作为该房产的抵押权人。某福州分行得知法院要求“带押过户”后，向执行法院提出书面异议，主张法院在未征得其同意的情况下，不能强制办理过户；同时，协助执行通知书援引的法条有误，执行行为超出了生效判决的范围，损害了其作为抵押权人的合法权益。

案件结果

执行法院经审查认为，某福州分行关于未经同意不能办理转移登记的主张，实质上是对生效民事判决内容本身的异议，不属于执行异议的审查范围。关于执行行为是否超出判决范围的问题，“带抵押变更登记”属于“变更登记”的一种具体方式，并未超出判决的本意。协助执行通知书援引法条存在瑕疵，但该瑕疵未对当事人的程序权利或实体权益造成实际侵害。

据此，执行法院裁定驳回了某福州分行的异议请求。某福州分行不服，向上一级法院申请复议。复议法院经审理，维持了原执行法院的裁定。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、生效判决确定的过户义务，执行程序应如何实现

从执行依据的效力来看，生效判决具有既判力和执行力，被执行人必须按照判决内容履行义务。如果被执行人拒不履行，法院有权依据申请执行人的申请，采取强制执行措施，包括向不动产登记机构发出协助执行通知书，强制办理过户登记。

本案执行法院要求登记机构办理“带抵押变更登记”，实质上是在不损害抵押权人利益的前提下，实现判决确定的过户义务。抵押权依然附着于房产之上，并不会因为登记权利人的变更而消灭。某福州分行认为未经其同意不能办理转移登记，混淆了当事人自愿履行与法院强制执行的区别。

二、对执行依据的解释权：执行机构的合理权限

某福州分行还主张，因为判决中并未明确写明可以带抵押办理，“带押过户”超出了判决确定的“过户”范围。司法实践中，执行依据（如判决书、调解书）的主文通常较为概括，不可能穷尽执行的所有情形。当执行依据的文义存在模糊时，执行机构有权在合理限度内对执行依据作出解释，这种解释被称为“执行解释”。执行解释应当以执行依据的文义为基础，综合考量判决全文、当事人的诉讼请求、案件基本事实以及各方权利义务关系，作出符合判决本意的合理解释。

本案中，生效判决支持了林某要求过户的诉讼请求，且在诉讼阶段已经查明案涉房产存在抵押登记的事实。在此情况下，法院仍然判决支持过户，说明判决的本意就是允许在抵押存在的前提下办理过户，而非要求先涂销抵押再过户。因此，执行机构将“过户”理解为可以“带押过户”，是对生效判决执行力客观范围的合理扩张，并未超出判决的范围。

三、援引法条瑕疵不影响执行行为合法性，抵押权人可寻求其他途径救济

本案中，协助执行通知书援引的法律条文存在错误，存在程序瑕疵。但需要区分的是，援引法条错误不等于执行内容违法。执行行为的合法性，根本上取决于其是否符合执行依据的要求以及是否侵害当事人的实体权利。只要执行内容未超出判决范围，且未对当事人造成实质损害，单纯的援引法条错误可以通过文书更正的方式予以弥补，不构成撤销执行行为的法定事由。

对于某福州分行而言，其合法权益并不会因为“带押过户”而受到实质性损害。抵押权作为物权，具有追及效力，也即抵押财产转让的，抵押权不受影响。换言之，案涉房产过户到林某名下后，某福州分行的抵押权依然合法有效。如果某福州分行认为生效判决本身损害了其合法权益，可以通过第三人撤销之诉或者申请再审等程序寻求救济，但这属于对执行依据的异议，而非对执行行为的异议。

律师寄语

“带押过户”是《民法典》施行后不动产交易领域的重要制度创新。《民法典》第四百零六条明确规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押财产转让的，抵押权不受影响。这一规定改变了原物权法“未经抵押权人同意不得转让”的规则，极大地促进了抵押财产的流转效率。

对于购房人而言，如果开发商已将房屋抵押给银行等金融机构，购房人在提起诉讼要求过户时，应当将抵押权人列为第三人参加诉讼，以便法院在审理阶段就对抵押权的处理作出明确裁判，避免在执行阶段产生争议。对于抵押权人而言，当发现抵押物被法院强制过户时，不必过度担忧，因为自身的抵押权依法继续有效。如果认为生效判决损害了自身权益，也仍可以通过第三人撤销之诉或申请再审等途径主张权利。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好地维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所朱现领