案情回顾

王老太太九十岁高龄，独自居住在某老城区一套单位分配的公房中，后通过房改购得产权，市场价值约一百五十万元。老人育有两子一女，平时主要由大儿子刘某定期探望并照料其生活起居。

2021年下半年，刘某以“办理老年人住房补贴”需要核对房产信息为由，让母亲在几份材料上签字。王老太太因视力模糊、文化程度有限，未仔细阅读文件内容，出于对儿子的信任便签署了姓名。事实上，刘某所准备的是一套完整的房屋赠与过户材料，并很快将房屋产权转移登记至自己名下。

半年后，王老太太从社区工作人员处偶然得知自家房产已被过户至大儿子名下，十分震惊。在与刘某对质后，对方不仅承认欺骗行为，还表示房子“已经是我的了”，并开始着手联系中介准备卖房。王老太太深感痛心，在另外两名子女的支持下，决定通过法律途径要回房产。

案件结果

法院经审理认为，刘某利用母亲年事已高、辨识能力弱的条件，以隐瞒真实意图的方式诱使其在过户文件上签字，该行为构成欺诈。最终判决：撤销涉案房产的赠与合同，房屋产权恢复登记至王老太太名下，案件受理费及其他相关费用由刘某承担。

法律分析

北京泽达律师事务所基于本案为您做以下法律分析：

一、因欺诈而实施的民事法律行为

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”

欺诈的构成，通常需要符合以下几个条件：第一，行为人主观上存在故意，即明知其陈述虚假或隐瞒真相，并意图使对方陷入错误认识；第二，行为人客观上实施了欺诈行为，包括虚假陈述或故意隐瞒重要事实；第三，被欺诈方因欺诈而陷入错误认识，并基于该错误认识作出意思表示；第四，该意思表示与被欺诈之间存在因果关系。

本案中，刘某虚构“办理住房补贴”的事由，使母亲误以为签字仅为办理普通行政手续，而不知晓其真实目的为转移房屋所有权。该行为完全符合欺诈的构成要件。

二、老年人意思表示的真实性如何认定？

对于高龄老年人，因其年龄、身体状况、认知能力等因素，其意思表示的真实性常常成为案件审理的关键。司法实践中，法院通常会综合考量以下因素：

1.老年人的认知与理解能力：包括其是否能够理解所签署文件的法律性质与后果。本案中，王老太太视力欠佳，文化程度有限，对于房屋过户此类重大法律行为缺乏足够的辨识能力。

2.签署时的具体情境：是否在受到诱导、欺骗或不当影响的环境下作出决定。刘某利用亲情关系与母亲对其的信任，编造理由诱骗签字，显然破坏了意思表示的真实性与自愿性。

3.事后的反应与态度：老人在知晓真相后是否及时提出异议，也是判断其最初意思是否真实的重要参考。王老太太在发现房产被过户后立即表示反对并寻求法律救济，印证了其最初并无赠与房屋的真实意愿。

此外，如有必要，法院亦可委托专业机构对老年人在签署文件期间民事行为能力进行司法鉴定，以辅助判断其当时的精神状态与认知水平。

三、撤销权的行使

尽管法律赋予受欺诈方撤销权，但该权利的行使并非没有限制。《民法典》第一百五十二条规定，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。本案中，王老太太在知晓房产被过户后半年内即提起诉讼，未超过法定期限。

此外，如果欺诈行为发生后，受欺诈方在知道真相后仍以行为表示追认（例如，明知被骗却长期未主张权利，甚至配合完成过户后续事宜），则可能被视为对民事法律行为的确认，从而导致撤销权丧失。

四、证据在类似案件中的关键作用

在涉及老年人房产欺诈的案件中，证据的收集与保存至关重要，通常应注重以下几类材料：

1.证明欺诈行为的证据：如与子女沟通的录音、微信聊天记录、短信、证人证言等，能够反映子女如何虚构理由、诱骗签字的过程。

2.证明老年人认知与身体状况的证据：例如医院的诊断证明、病历、日常服药记录等，用以说明老人在签署文件时的身体与精神状况。

3.证明意思表示不真实的证据：除前述证据外，老人在知晓受骗后第一时间向家人、社区或警方求助的记录，亦可作为其最初并无真实赠与意愿的佐证。

4.房产交易流程相关证据：包括过户文件的复印件、签字过程的描述、办理过户手续的人员证言等，用以还原签字与过户的具体情境。

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律师寄语

在涉及老年人重大财产处置的家庭纠纷中，法律始终将真实意思表示与公平原则置于核心地位，子女以欺骗手段获取父母房产，不仅严重违背社会伦理与家庭信任，也难以获得法律上的最终认可。

对于老年人而言，增强法律意识、妥善保管财产凭证至关重要。在签署任何涉及重大财产处置的文件前，务必了解其法律后果，可咨询专业人士或信得过的亲友。一旦发现可能受骗，请勿因顾及亲情而犹豫，应及时通过录音、微信记录等方式保存证据，并尽快寻求专业法律帮助，避免错过行使撤销权的法定时效。

对于子女而言，应当始终恪守孝道，以诚信对待父母的信任。利用父母年迈、认知能力下降的弱点骗取财产，不仅将面临法律上的不利后果，更会严重伤害亲情关系。

法律是维护社会公平与家庭伦理的重要保障，尤其在老年人权益保护领域，司法机关对欺诈、胁迫等行为普遍持否定态度。我们呼吁每个家庭成员都以诚信、关爱和尊重为基础，共同构建和谐的家庭关系。

北京泽达律师事务所律师对不同法律规定、热点、案件、裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角。但需注意，我国并非判例法国家，且司法实践中不同案例的细节千差万别，切不可盲目参照。

如果您遇到类似纠纷难以解决，也建议您及时咨询北京泽达律师事务所的专业律师，以便更好维护自己的合法权益。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领